Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut est le rapport entre les loyers annuels et le prix d'acquisition total (prix + frais de notaire + travaux), sans déduire aucune charge. Le rendement net déduit toutes les charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion, entretien). Le rendement net-net va plus loin en déduisant aussi la fiscalité (IR + prélèvements sociaux) selon votre tranche d'imposition.

Comment calculer le rendement locatif net ?

Rendement net = (Loyers annuels - Charges annuelles) / Prix d'acquisition total × 100. Les charges à déduire incluent : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion locative (5-10 % des loyers), provision pour vacance locative et entretien courant. Le prix d'acquisition total inclut le prix du bien, les frais de notaire et les travaux éventuels.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le calcul du rendement ?

Oui, pour un calcul correct du rendement, les frais de notaire (environ 7-8 % dans l'ancien) doivent être inclus dans le prix d'acquisition total. C'est la différence entre le rendement 'prix FAI' (sur le seul prix affiché) et le rendement 'coût réel' qui est le plus pertinent pour évaluer un investissement. Omettre les frais de notaire et les travaux surestime le rendement réel de 1 à 2 points en général.

Calculateur Rendement Locatif 2026 — Brut, Net, Net-Net

Calculateur de rendement locatif 2026

Prix d'acquisition

Prix d'achat du bien (€)

Prix net vendeur, hors frais

Frais de notaire (€)

~8 % dans l'ancien, ~3 % dans le neuf

Travaux et aménagements (€)

Rénovation, mobilier si meublé, etc.

Loyer mensuel charges comprises (€)

Loyer hors charges récupérables (eau, chauffage)

Charges annuelles

Taxe foncière (€/an)

Charges de copropriété non récupérables (€/an)

Part à votre charge (hors provisions récupérables)

Assurance PNO + GLI (€/an)

Frais de gestion locative (€/an)

~7-10 % des loyers si agence

Fiscalité

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Régime fiscal

ImmoGest — Gestion complète

Suivez votre patrimoine dans la durée

Projection pluriannuelle, impact crédit, LMNP vs nu, plus-value à la revente, comparaison multi-biens — accédez à l'analyse complète.

Projection 20 ans Multi-biens Plus-value revente Export PDF

Accéder à ImmoGest →

Rendement brut, net et net-net : quelle différence ?

Le rendement brut est le plus simple à calculer : c'est le ratio entre vos loyers annuels et le prix d'acquisition total (bien + notaire + travaux). Il permet de comparer rapidement des biens entre eux mais ne reflète pas la réalité de ce que vous touchez réellement.

Le rendement net déduit toutes les charges annuelles incompressibles : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion et provision pour vacance locative. C'est l'indicateur le plus utilisé par les investisseurs expérimentés.

Le rendement net-net va encore plus loin en intégrant la fiscalité : impôt sur le revenu (selon votre TMI) + prélèvements sociaux (17,2 %). C'est ce que vous touchez réellement en poche. À la TMI de 30 %, un bien à 6 % brut peut tomber à 3,5–4 % net-net.

Indicateur	Formule	Utilité
Rendement brut	Loyers annuels / Prix total × 100	Comparaison rapide entre biens
Rendement net	(Loyers − Charges) / Prix total × 100	Réalité économique du bien
Rendement net-net	(Loyers − Charges − Impôts) / Prix total × 100	Gain réel après fiscalité

Règle des investisseurs : visez un rendement net (après charges) supérieur à 4 % dans les grandes villes, 6 % dans les villes moyennes. En dessous, l'autofinancement devient difficile si vous avez un crédit.

Les charges à ne pas oublier dans votre calcul

Une erreur fréquente des primo-investisseurs est de calculer le rendement brut en oubliant les charges qui viennent rogner la rentabilité réelle. Voici les postes à intégrer systématiquement :

Poste de charge	Montant indicatif	Remarque
Taxe foncière	1–3 mois de loyer	Varie fortement selon la commune
Charges de copropriété	5–15 % des loyers	Hors provisions récupérables
Assurance PNO + GLI	200–600 €/an	PNO obligatoire, GLI conseillée
Frais de gestion	7–10 % des loyers	Si délégation à une agence
Vacance locative	~1 mois/an	À provisionner même si faible
Entretien courant	500–1 500 €/an	Petits travaux, remplacement équipements

Attention aux travaux : Si le bien nécessite des travaux importants avant mise en location, intégrez-les dans le prix d'acquisition total pour avoir un rendement réaliste. Un bien "à rénover" affiché à 8 % brut peut tomber à 4 % après travaux.

Questions fréquentes

Quel rendement locatif brut est considéré comme bon en 2026 ?

Un rendement brut de 5-6 % est considéré comme satisfaisant dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux). Dans les villes moyennes (Le Mans, Limoges, Mulhouse), visez 7-9 %. En dessous de 4 %, l'autofinancement avec crédit est très difficile. Au-delà de 10 %, renseignez-vous sur le risque locatif de la zone.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?

Oui, toujours. Le rendement calculé sur le seul prix affiché est trompeur. Les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf) et les travaux éventuels doivent être inclus dans le prix total d'acquisition. C'est ce montant total que vous avez réellement investi.

Quelle est la différence de rendement entre location nue et meublée ?

La location meublée affiche généralement des loyers 10-20 % plus élevés que la location nue, ce qui améliore mécaniquement le rendement brut. Mais les charges sont aussi plus élevées (mobilier, équipements, rotation locative). L'avantage fiscal du LMNP (amortissement) peut cependant réduire significativement la fiscalité et améliorer le rendement net-net.

Le rendement locatif suffit-il pour évaluer un investissement ?

Non. Le rendement est un indicateur parmi d'autres. Il faut aussi analyser le cash-flow mensuel (après remboursement du crédit), la plus-value potentielle à la revente, la dynamique du marché local, le risque de vacance locative, et la qualité de l'emplacement. Un bien à 8 % dans une zone sinistrée est moins intéressant qu'un bien à 5 % dans une ville en croissance.