Mensualité totale (crédit + assurance)
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dont — de crédit + — d'assurance
Simulez votre mensualité, le coût total des intérêts et votre capacité d'emprunt. Assurance emprunteur incluse, taux d'endettement HCSF calculé.
La mensualité d'un crédit immobilier est calculée selon la formule d'annuité constante, qui assure des remboursements identiques chaque mois tout au long du crédit :
Où C est le capital emprunté, r le taux annuel nominal et n la durée en années. La mensualité obtenue correspond uniquement au remboursement du crédit (hors assurance).
L'assurance emprunteur s'ajoute à la mensualité du crédit. Elle est généralement calculée sur le capital initial (taux sur capital emprunté) ou sur le capital restant dû. Notre simulateur utilise le calcul sur capital initial, le plus répandu dans les assurances groupe bancaires.
Mensualité assurance = Capital emprunté × taux assurance annuel / 12
Au début du crédit, la part des intérêts est élevée et la part du capital remboursé est faible. Au fil du temps, cette proportion s'inverse progressivement. C'est pourquoi les remboursements anticipés en début de crédit sont particulièrement avantageux.
| Durée | Excellent profil | Bon profil | Profil standard |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,65 % | 2,90 % | 3,15 % |
| 15 ans | 2,85 % | 3,10 % | 3,35 % |
| 20 ans | 3,00 % | 3,25 % | 3,50 % |
| 25 ans | 3,15 % | 3,40 % | 3,65 % |
Estimations moyennes marché 2026. Les taux varient selon les établissements, l'apport, la situation professionnelle et la localisation du bien.
Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques un plafond de 35 % de taux d'endettement, assurance incluse. Cette règle s'applique à l'ensemble de vos crédits (immobilier + consommation).
Avec des revenus nets de 4 000 €, votre mensualité maximale est de 4 000 × 35 % = 1 400 €. Avec un taux de 3,5 % sur 20 ans, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 243 000 €.
Solder vos crédits à la consommation avant de faire une demande de prêt immobilier peut significativement améliorer votre capacité. 200 € de crédit auto en moins, c'est environ 30 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire sur 20 ans.
L'assurance emprunteur représente en moyenne 30 à 50 % du coût total du crédit. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 % avec une assurance à 0,30 %, le coût de l'assurance dépasse 14 000 €.
Grâce à la loi Lemoine (depuis 2022), vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais ni pénalités. En passant d'une assurance groupe bancaire (0,35–0,45 %) à une assurance individuelle (0,10–0,20 %), les économies peuvent atteindre 10 000 à 20 000 € sur la durée du crédit.
Intégrez votre mensualité de crédit dans votre simulation de cash flow locatif.