Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir ?
La fiscalité des revenus fonciers repose sur un choix structurant : le régime micro-foncier ou le régime réel. Ce choix détermine directement le montant d'impôt que vous paierez sur vos loyers chaque année.
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Il est simple à déclarer — vous indiquez uniquement le montant de vos loyers, l'administration calcule automatiquement le revenu imposable à 70 %. Aucun justificatif de charges à conserver, aucune comptabilité. En revanche, il ne permet ni de déduire vos charges réelles, ni de créer un déficit foncier.
Le régime réel vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion locative, travaux d'entretien et de réparation. Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Il est généralement plus avantageux quand vous avez un crédit immobilier en cours ou des travaux importants.
Comment est calculé l'impôt sur les revenus fonciers ?
L'impôt sur les revenus fonciers se calcule en appliquant votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) au revenu foncier imposable, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
| Étape | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Revenu brut | Loyers annuels | Loyers annuels |
| Déductions | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles déductibles |
| Revenu imposable | Loyers × 70 % | Loyers − charges réelles |
| Impôt IR | Imposable × TMI | Imposable × TMI |
| Prélèvements sociaux | Imposable × 17,2 % | Imposable × 17,2 % |
| Total à payer | Imposable × (TMI + 17,2 %) | Imposable × (TMI + 17,2 %) |
Pour un propriétaire à la TMI de 30 % avec 12 000 € de loyers annuels, le taux global d'imposition sur le revenu imposable est de 47,2 % (30 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). La différence entre les deux régimes tient uniquement à la base imposable — plus elle est réduite, moins vous payez d'impôt.
Le déficit foncier : réduire son impôt global
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes permettant de réduire son revenu imposable global grâce à l'immobilier. Il se produit au régime réel lorsque vos charges déductibles — hors intérêts d'emprunt — dépassent vos loyers bruts.
En 2026, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (dispositif renforcé reconduit). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple concret : vous percevez 8 000 € de loyers et avez 4 000 € d'intérêts d'emprunt + 6 000 € de travaux de réfection. Votre revenu foncier est de 8 000 − 10 000 = −2 000 €. Ce déficit de 2 000 € vient réduire votre revenu global imposable, vous économisant ainsi jusqu'à 900 € d'impôt (à la TMI de 45 %).