Pour vos revenus locatifs issus d'une location nue, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel. Ce choix peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart d'imposition par an. Ce guide vous explique les différences, les conditions et vous aide à choisir selon votre situation en 2026 — avec un simulateur intégré.
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus dans le cadre d'une location nue (non meublée). Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu dans une catégorie spécifique et s'ajoutent à vos autres revenus pour le calcul de votre imposition. À ne pas confondre avec les revenus de location meublée, qui relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et du statut LMNP.
L'imposition des revenus fonciers suit une formule simple : vous payez votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux de 17,2 % sur votre revenu foncier imposable. La différence entre les deux régimes tient uniquement à la façon dont ce revenu imposable est calculé.
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé représenter forfaitairement l'ensemble de vos charges. Vous déclarez les 70 % restants comme revenu imposable.
Sa grande force est la simplicité déclarative : vous renseignez uniquement le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus (case 4BE). L'administration calcule automatiquement l'abattement et le revenu imposable. Aucun justificatif de charges, aucune comptabilité.
Le micro-foncier est avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers bruts — ce qui est rare dès que vous avez un crédit immobilier en cours. Si vous n'avez pas d'emprunt, peu de travaux et que la gestion est simple, c'est souvent la meilleure option.
Le régime réel foncier vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles de vos loyers bruts. Si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, ce régime est systématiquement plus avantageux — et si elles dépassent 100 % de vos loyers, vous créez un déficit foncier qui réduit votre revenu global.
Le régime réel s'applique obligatoirement si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, vous pouvez choisir de l'appliquer volontairement — mais attention, l'option est irrévocable pendant 3 ans et s'applique à l'ensemble de vos biens en location nue.
Au régime réel, les charges déductibles sont strictement encadrées. Elles doivent concerner le bien loué, être payées dans l'année fiscale et être justifiées par des pièces (factures, relevés).
| Type de charge | Déductible ? | Précisions |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | ✓ Oui | Intérêts uniquement — pas le capital remboursé |
| Assurance emprunteur | ✓ Oui | Proportionnelle à la part locative si résidence mixte |
| Taxe foncière | ✓ Oui | Uniquement la part propriétaire, pas les ordures ménagères |
| Frais de gestion locative | ✓ Oui | Agence, plateforme, honoraires de mise en location |
| Charges de copropriété | ✓ Oui (partielles) | Uniquement les charges non récupérables sur le locataire |
| Assurance PNO | ✓ Oui | Propriétaire Non Occupant |
| Assurance loyers impayés | ✓ Oui | Prime annuelle déductible |
| Travaux d'entretien et réparation | ✓ Oui | Remise en état, remplacement à l'identique |
| Frais de procédure | ✓ Oui | Honoraires d'avocat en cas de litige avec un locataire |
| Travaux de construction | ✗ Non | Agrandissement, surélévation — non déductibles |
| Prix d'acquisition du bien | ✗ Non | Pas d'amortissement en location nue (contrairement au LMNP) |
| Capital remboursé | ✗ Non | Seuls les intérêts sont déductibles |
Le déficit foncier est l'un des rares mécanismes légaux permettant de réduire son revenu global imposable grâce à l'immobilier. Il survient au régime réel quand vos charges déductibles hors intérêts d'emprunt dépassent vos loyers bruts.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Depuis 2023, ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique (logements classés E, F ou G). L'excédent est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de revenus | 15 000 €/an | Aucun |
| Base imposable | Loyers × 70 % | Loyers − charges réelles |
| Intérêts d'emprunt | Non déductibles | Déductibles |
| Taxe foncière | Non déductible | Déductible |
| Travaux d'entretien | Non déductibles | Déductibles |
| Assurances | Non déductibles | Déductibles |
| Déficit foncier | Impossible | Jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global |
| Amortissement du bien | Impossible | Impossible (contrairement au LMNP) |
| Complexité déclarative | Très simple (1 case) | Déclaration 2044 détaillée |
| Irrévocabilité | Option réel : 3 ans | Obligatoire si > 15 000 € |
| Optimal si | Charges < 30 % des loyers | Charges > 30 % des loyers |
La règle de décision est simple : comparez vos charges réelles avec 30 % de vos loyers. Si vos charges dépassent 30 %, le régime réel est plus avantageux. Si elles sont inférieures, le micro-foncier peut suffire — et vous épargne toute comptabilité.
Le régime réel est presque toujours meilleur. Les intérêts d'emprunt représentent souvent à eux seuls 20 à 35 % des loyers bruts, auxquels s'ajoutent taxe foncière et assurances. Le total dépasse presque systématiquement 30 %.
Le régime réel est indispensable. Les travaux d'entretien et de réparation sont intégralement déductibles et peuvent créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. C'est le levier fiscal le plus puissant de la location nue.
Le micro-foncier est probablement suffisant. Si vos seules charges sont la taxe foncière et une assurance, elles représentent rarement plus de 15 à 20 % des loyers. L'abattement de 30 % vous est alors favorable — et la simplicité déclarative est un vrai avantage.
Vous relevez obligatoirement du régime réel. Assurez-vous de bien conserver toutes vos factures et justificatifs de charges, et envisagez de vous faire accompagner d'un conseiller ou d'un expert-comptable pour optimiser votre déclaration.